Cosa prevede la Legge di Bilancio 2026 per i bonus edilizi
La legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) è il provvedimento che per il comparto dei bonus edilizi proroga la cessione del credito e lo sconto in fattura ai soli comuni dei crateri sismici del 2009 e del 2016, mentre per tutto il resto del Paese conferma la chiusura delle opzioni sulle nuove spese già disposta dal 30 marzo 2024 dal D.L. 39/2024. Ad agosto 2026 è questo, in sintesi, il quadro normativo di riferimento per chi opera con i crediti fiscali edilizi.
La novità principale: la proroga per i crateri sismici
Il dato più rilevante della manovra è la proroga dell'eccezione per i comuni dei crateri sismici 2009 (L'Aquila) e 2016 (Centro Italia). In questi territori, a differenza del resto d'Italia, continuano a essere esercitabili:
- la cessione del credito relativa a nuove spese;
- lo sconto in fattura relativo a nuove spese;
- le relative comunicazioni di opzione all'Agenzia delle Entrate.
Si tratta dell'unica finestra rimasta aperta in Italia per nuove opzioni, e questo spiega perché il mercato secondario quota questi crediti ai livelli più alti del comparto: 80-88% del nominale ad agosto 2026, contro il 72-78% del Superbonus ordinario.
Le barriere architettoniche al 75%: detrazione ancora attiva
Il secondo dato utile ad agosto 2026 riguarda il bonus barriere architettoniche al 75%, introdotto dalla Legge di Bilancio 2022: la detrazione resta attiva per le nuove spese sostenute nel 2026. La fruizione avviene in detrazione diretta, e sul mercato secondario i crediti già maturati per barriere architettoniche sono quotati 68-74% del nominale.
Il quadro delle detrazioni in vigore ad agosto 2026
| Bonus | Norma istitutiva | Stato ad agosto 2026 |
|---|---|---|
| Superbonus | art. 119 D.L. 34/2020 | Detrazione per rate residue; opzioni chiuse dal 30/03/2024 salvo crateri |
| Ecobonus | art. 14 D.L. 63/2013 | Detrazione attiva; cessione e sconto chiusi dal 30/03/2024 salvo crateri |
| Sismabonus | art. 16 D.L. 63/2013 | Detrazione attiva; opzioni chiuse salvo crateri |
| Bonus Facciate | L. 160/2019 | Opzioni chiuse; crediti maturati ancora cedibili |
| Ristrutturazione | L. di Bilancio | 50% fino al 2024, poi 36% |
| Barriere architettoniche | L. di Bilancio 2022 | 75% in detrazione, attivo per nuove spese nel 2026 |
Cosa la manovra NON ha riaperto
Per evitare letture estensive, la Legge di Bilancio 2026 non ha:
- riaperto cessione e sconto in fattura per nuove spese fuori dai crateri sismici;
- reintrodotto le aliquote piene del Superbonus per nuove spese;
- allargato il perimetro dei soggetti che possono esercitare opzioni;
- modificato la responsabilità del cessionario, che resta quella dell'art. 121 comma 6 D.L. 34/2020.
Il mercato secondario: ciò che la manovra lascia intatto
La Legge di Bilancio 2026 non interviene sulla circolazione dei crediti già maturati, che resta legittima ex art. 121 comma 6-quater D.L. 34/2020. Le quotazioni indicative di agosto 2026 sono le seguenti:
| Tipologia di credito | Quotazione indicativa (% nominale) |
|---|---|
| Superbonus | 72-78% |
| Crateri sismici | 80-88% |
| Ecobonus | 70-76% |
| Sismabonus | 72-78% |
| Bonus Facciate | 60-68% |
| Ristrutturazione | 65-75% |
| Barriere architettoniche | 68-74% |
Lo sconto applicato all'acquisto è il complemento a 100 della quotazione. Le banche, ad agosto 2026, sono sostanzialmente fuori dal mercato per saturazione dei plafond: la domanda attiva arriva da imprese con capienza fiscale, holding e studi professionali.
Il Decreto Omnibus e le razionalizzazioni
Il quadro 2026 è completato dal D.L. 95/2025, convertito dalla legge 118/2025 (Decreto Omnibus), che ha introdotto razionalizzazioni operative sul perimetro dei bonus. Insieme alla manovra, definisce un assetto stabile: detrazione diretta come canale principale, eccezione crateri per le opzioni, mercato secondario come strumento di liquidità per i crediti maturati. Per chi opera nel comparto, la conseguenza è che la lettura delle norme va fatta sull'insieme dei tre provvedimenti: la chiusura del 30 marzo 2024 (D.L. 39/2024), le razionalizzazioni dell'Omnibus (D.L. 95/2025) e le proroghe della manovra (L. 199/2025).
Implicazioni operative per imprese e privati
Per chi opera nel comparto, le conseguenze pratiche sono tre. Prima: chi ha crediti maturati può venderli, con tempi indicativi di 1-3 settimane per importi sotto i 100.000 euro, 2-5 settimane per operazioni standard e 4-8 settimane sopra il milione, dove è di regola richiesta una Comfort Letter (costo indicativo 0,3-0,8% del nominale, standard sopra i 500.000 euro). Seconda: chi programma nuovi interventi fuori dai crateri deve fare i conti con la sola detrazione diretta, che richiede capienza fiscale. Terza: chi opera nei crateri ha una finestra da utilizzare con la documentazione in ordine, perché i controlli restano severi e includono il controllo preventivo ex art. 28-bis D.P.R. 602/1973.
Domande frequenti
La Legge di Bilancio 2026 ha riaperto la cessione del credito per tutti?
No. Ha prorogato le opzioni solo per i comuni dei crateri sismici 2009 e 2016. Fuori da questi territori, la chiusura del 30 marzo 2024 resta confermata.
Il bonus barriere architettoniche 75% si può ancora usare nel 2026?
Sì, la detrazione è attiva per le nuove spese sostenute nel 2026.
I crediti maturati prima del 30 marzo 2024 si possono ancora vendere?
Sì. Il mercato secondario è legittimo e attivo ex art. 121 comma 6-quater D.L. 34/2020.
Quanto valgono i crediti dei crateri sismici?
Ad agosto 2026 le quotazioni indicative sono 80-88% del nominale, le più alte del comparto.
Le banche comprano ancora crediti?
Ad agosto 2026 le banche sono di fatto ritirate dal mercato per saturazione dei plafond; la domanda attiva proviene da imprese con capienza fiscale, holding e studi professionali.
Quanto tempo serve per vendere un credito?
Indicativamente 1-3 settimane sotto i 100.000 euro, 2-5 settimane per operazioni standard, 4-8 settimane sopra il milione di euro.