Cos'è il D.L. 39/2024 e che cosa ha chiuso
Il decreto-legge 29 marzo 2024, n. 39, convertito con modificazioni dalla legge 23 maggio 2024, n. 67, è il provvedimento che dal 30 marzo 2024 ha chiuso la possibilità di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura sulle nuove spese dei bonus edilizi, lasciando in vita la detrazione diretta, le rate residue dei crediti già maturati e la circolazione di questi ultimi sul mercato secondario. Ad agosto 2026 il suo impianto continua a determinare ciò che si può fare, e ciò che non si può fare, con i crediti fiscali edilizi.
Cosa è cambiato esattamente dal 30 marzo 2024
Dal 30 marzo 2024, per le nuove spese, non è più possibile:
- cedere il credito d'imposta a banche, imprese o altri cessionari;
- ottenere lo sconto in fattura dal fornitore;
- inviare la comunicazione di opzione all'Agenzia delle Entrate per spese successive a quella data, salvo le eccezioni espressamente previste.
Restano invece pienamente operative:
- la detrazione diretta nella dichiarazione dei redditi, per chi dispone di capienza IRPEF o IRES;
- le rate residue dei crediti maturati e comunicati prima della chiusura;
- la circolazione dei crediti già maturati sul mercato secondario, ai sensi dell'art. 121 comma 6-quater del D.L. 34/2020.
| Opzione | Stato ad agosto 2026 |
|---|---|
| Detrazione diretta | Attiva, ove ne sussistano i requisiti |
| Cessione del credito su nuove spese | Chiusa dal 30 marzo 2024, salvo crateri sismici |
| Sconto in fattura su nuove spese | Chiuso dal 30 marzo 2024, salvo crateri sismici |
| Mercato secondario di crediti maturati | Attivo e legittimo |
Le due eccezioni che contano ancora
Il blocco non è totale. Due eccezioni rilevano ad agosto 2026:
- Crateri sismici. Nei comuni dei crateri sismici del 2009 (L'Aquila) e del 2016 (Centro Italia), cessione e sconto restano possibili anche per le nuove spese: la proroga è stata confermata dalla Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025). È l'unica finestra rimasta aperta per nuove opzioni.
- Barriere architettoniche. La detrazione del 75% per l'eliminazione delle barriere architettoniche resta attiva per le nuove spese sostenute nel 2026, con fruizione in detrazione diretta.
Cosa il decreto non ha toccato
Il D.L. 39/2024 non ha annullato nulla di ciò che era già stato maturato:
- i crediti per cui l'opzione era già stata comunicata restano validi e utilizzabili nelle rate previste;
- la vendita dei crediti maturati non è vietata: il mercato secondario è legittimo e attivo;
- la responsabilità del cessionario non è stata estesa: resta limitata ai casi di concorso nella violazione con dolo o colpa grave, ex art. 121 comma 6 D.L. 34/2020.
Controlli più severi, mercato più selettivo
Il decreto si inserisce in un quadro di controlli rafforzato. Il cessionario può essere destinatario del controllo preventivo dell'Agenzia delle Entrate ex art. 28-bis del D.P.R. 602/1973, e il mercato ha reagito alzando gli standard documentali: la due diligence su asseverazioni, visti di conformità, titoli edilizi e catena delle cessioni è oggi la prassi, non l'eccezione. Il Decreto Omnibus (D.L. 95/2025, convertito dalla legge 118/2025) ha poi introdotto razionalizzazioni operative che completano il quadro.
Il contesto: perché il decreto è arrivato
Il decreto è il punto di approdo di un percorso di progressivo restringimento cominciato nel 2020 con l'introduzione del Superbonus ex art. 119 D.L. 34/2020 e proseguito con successivi interventi di rimodulazione. Il legislatore ha chiuso le opzioni per le nuove spese mantenendo due tutele: la detrazione diretta per chi sostiene nuovi interventi e il mercato secondario per chi possiede crediti maturati. Questa architettura spiega perché, ad agosto 2026, la domanda di crediti si concentra sui titoli già maturati e sulle eccezioni territoriali, con le banche ritirate dal mercato per saturazione dei plafond e la domanda attiva proveniente da imprese con capienza fiscale, holding e studi professionali.
Le conseguenze pratiche ad agosto 2026
Per chi possiede crediti maturati prima della chiusura, il decreto non è un ostacolo: la vendita sul mercato secondario è possibile, con quotazioni indicative che ad agosto 2026 vanno dal 60-68% per il Bonus Facciate fino all'80-88% dei crediti dei crateri sismici. Lo sconto praticato è il complemento a 100 della quotazione: un credito quotato al 75% viene acquistato a 75, con uno sconto di 25.
Per chi ha sostenuto nuove spese dopo il 30 marzo 2024 fuori dai crateri, cessione e sconto sono preclusi: resta la detrazione diretta, che presuppone capienza fiscale.
Chi intende vendere deve, in ordine: verificare nel cassetto fiscale la disponibilità residua dei crediti; accertare l'assenza di blocchi, come quello legato alla soglia di 50.000 euro di ruoli erariali scaduti; riordinare la documentazione della catena di cessione; confrontare più acquirenti. Le banche, ad agosto 2026, sono di fatto ritirate dal mercato per saturazione dei plafond: la domanda attiva proviene da imprese con capienza fiscale, holding e studi professionali.
Domande frequenti
Posso ancora cedere il credito per lavori sostenuti nel 2025, fuori dai crateri sismici?
No. Dal 30 marzo 2024 le opzioni per le nuove spese sono chiuse; resta utilizzabile la sola detrazione diretta nella dichiarazione dei redditi.
Il D.L. 39/2024 ha annullato i crediti maturati prima della chiusura?
No. I crediti regolarmente comunicati prima del 30 marzo 2024 restano validi, compensabili in F24 e cedibili sul mercato secondario.
È ancora legale comprare crediti da bonus edilizi ad agosto 2026?
Sì. La circolazione dei crediti già maturati è legittima ex art. 121 comma 6-quater D.L. 34/2020.
Chi acquista crediti risponde dei vizi dell'intervento?
Risponde solo in caso di concorso nella violazione con dolo o colpa grave, ex art. 121 comma 6 D.L. 34/2020. La due diligence documentale serve a provare l'assenza di tale concorso.
Quali opzioni restano aperte per nuove spese nel 2026?
Solo nei comuni dei crateri sismici 2009 e 2016, in forza della proroga della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025).
Quanto valgono oggi i crediti sul mercato secondario?
Ad agosto 2026 le quotazioni indicative vanno dal 60-68% del nominale (Bonus Facciate) all'80-88% (crateri sismici), passando per il 72-78% del Superbonus.