Cosa è ancora possibile nel 2026
Ad agosto 2026 il quadro normativo della cessione dei crediti edilizi è definito da tre provvedimenti: il D.L. 39/2024 (convertito in L. 67/2024), che ha chiuso cessione e sconto in fattura per le nuove spese dal 30 marzo 2024; il D.L. 95/2025 (Omnibus, convertito in L. 118/2025), che ha razionalizzato gli adempimenti; e la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), che ha confermato l'assetto e prorogato le deroghe per i crateri sismici.
Cosa si può fare, in concreto:
| Operazione | Stato ad agosto 2026 |
|---|---|
| Cessione del credito per nuove spese | Chiusa, salvo comuni dei crateri sismici 2009 e 2016 |
| Sconto in fattura per nuove spese | Chiuso, con la stessa eccezione dei crateri |
| Cessione di crediti già maturati (mercato secondario) | Attiva e legittima (art. 121 comma 6-quater D.L. 34/2020) |
| Compensazione F24 dei crediti posseduti | Attiva, con le regole ordinarie |
| Detrazione diretta | Attiva, con aliquote differenziate per bonus |
Il mercato secondario: l'unico mercato pienamente attivo
Il mercato secondario è l'insieme delle cessioni successive dei crediti già maturati e presenti nei cassetti fiscali. Non riguarda i nuovi lavori: riguarda il patrimonio di crediti accumulato negli anni 2020-2023 — da imprese che hanno praticato sconto in fattura, da privati che hanno esercitato l'opzione di cessione, da società cessionarie che hanno acquistato in passato — e che oggi cerca liquidità.
Le quotazioni di agosto 2026 riflettono questa dinamica: i crediti Superbonus standard si scambiano tra il 72% e il 78% del nominale, i crediti da cratere sismico tra l'80% e l'88%, i Bonus Facciate datati tra il 60% e il 68%.
Perché le banche sono uscite dal mercato
Il ritiro delle banche non è legato alla validità dei crediti, ma a tre fattori: la saturazione dei plafond di compensazione (le imposte che una banca paga in un anno sono finite, e finite sono le quote annuali di crediti che può assorbire), i vincoli prudenziali sugli attivi fiscali, e la scarsa redditività dell'operatività retail su importi piccoli.
L'effetto pratico: chi vende non può più contare sul canale bancario e chi compra non trova più "stock" presso gli istituti. La domanda si è spostata su imprese con capienza fiscale, holding e studi professionali — i soggetti che pagano imposte in modo stabile e trovano conveniente compensarle con crediti a sconto.
Cosa NON si può fare: i tre errori più comuni
- Cedere il credito di lavori nuovi — salvo crateri sismici, l'opzione non esiste più per le spese sostenute dal 30 marzo 2024 in poi. Chi promette il contrario sta vendendo fumo.
- Compensare oltre la capienza — i crediti si usano solo nei limiti delle imposte da pagare, nelle quote annuali corrette.
- Vendere un credito bloccato — controlli preventivi ex art. 28-bis D.P.R. 602/1973 o ruoli erariali sopra 50.000 euro impediscono cessione e compensazione finché la posizione non è regolarizzata.
Domande frequenti
Posso ancora fare lo sconto in fattura? No per le nuove spese, salvo i comuni dei crateri sismici. Lo sconto in fattura per i lavori già fatti non è più eseguibile: esiste solo come credito già maturato nel cassetto fiscale di chi l'ha praticato.
I crediti comprati si possono rivendere? Sì: le cessioni successive sono libere (art. 121 comma 6-quater). Il mercato secondario vive anche di questo passaggio di portafogli.
Ci saranno riaperture nel 2027? Non sono previste dalla Legge di Bilancio 2026. Il mercato secondario e i crateri sismici restano l'assetto di riferimento.