Il ruolo del general contractor
Il general contractor che ha eseguito lavori agevolati accumula crediti d'imposta da bonus edilizi come corrispettivo dei clienti, e ad agosto 2026 deve gestirli tra compensazione interna e vendita sul mercato secondario, attivo e legittimo ai sensi dell'art. 121, comma 6-quater, D.L. 34/2020.
La cessione e lo sconto in fattura per nuove spese sono chiusi dal 30 marzo 2024 (D.L. 39/2024, convertito in L. 67/2024), salvo i comuni dei crateri sismici 2009 (L'Aquila) e 2016 (Centro Italia), prorogati dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025). La gestione riguarda quindi lo stock di crediti già in portafoglio, non nuove acquisizioni.
L'inventario: quanto vale ogni credito
Il primo passo è classificare il portafoglio per bonus di origine, perché le quotazioni cambiano sensibilmente.
| Bonus | Quotazione indicativa agosto 2026 |
|---|---|
| Superbonus | 72-78% |
| Sismabonus | 72-78% |
| Ecobonus | 70-76% |
| Barriere Architettoniche | 68-74% |
| Bonus Ristrutturazione | 65-75% |
| Bonus Facciate | 60-68% |
| Crateri sismici 2009 e 2016 | 80-88% |
Lo sconto è il complemento a 100: un credito Superbonus venduto a 74 subisce uno sconto del 26%. Un credito ben documentato vale 2-4 punti in più: per un portafoglio ampio, la qualità documentale è la prima leva di valore.
Compensazione interna: le regole
La compensazione in F24 è la via che non costa sconti, ma ha vincoli precisi:
- i crediti si compensano su IRES, IRAP, IVA, ritenute e contributi;
- la capienza minima consigliata è di 50.000-100.000 €/anno di F24;
- le quote annuali non utilizzate si perdono;
- i ruoli erariali scaduti oltre 50.000 € vietano la compensazione (art. 28-bis D.P.R. 602/1973).
Dal 2024 vale l'onnicomprensività: i crediti da bonus edilizi non concorrono alla base imponibile IRES/IRAP e non vanno indicati nel quadro RU. La compensazione non genera componenti reddituali da gestire in dichiarazione.
Vendita: quando conviene e come si fa
La vendita sul secondario conviene quando la capienza interna è inferiore allo stock di crediti, o quando serve liquidità immediata. La procedura standard:
- Raccolta della documentazione di ogni posizione: origine, titolarità, quote residue.
- Valutazione gratuita del credito da parte dell'intermediario.
- Due diligence sulla regolarità e sulla titolarità.
- Contratto con condizione sospensiva ai sensi dell'art. 1353 c.c.
- Pagamento contestuale al trasferimento o tramite escrow.
Un intermediario serio opera a commissioni solo a successo. I crediti piccoli — ad esempio 42.000 € da un condominio — si vendono meglio aggregati in lotti, che attirano acquirenti professionali e riducono i costi di istruttoria.
Tempi e costi di smobilizzo
| Taglio del credito | Tempo indicativo | Costi accessori |
|---|---|---|
| Sotto 100.000 € | 1-3 settimane | — |
| Standard | 2-5 settimane | — |
| Oltre 1 milione € | 4-8 settimane | Comfort Letter 0,3-0,8% del nominale |
La Comfort Letter è di fatto standard sopra i 500.000 €. Per un general contractor, la pianificazione dei tempi è parte della gestione finanziaria: i crediti sotto il milione, aggregati in lotti, si smobilizzano più rapidamente e senza costi accessori.
Rischi e tutele
La responsabilità solidale del cessionario scatta solo in caso di concorso nella violazione con dolo o colpa grave (art. 121, comma 6, D.L. 34/2020): un general contractor che vende crediti legittimi e documentati non risponde degli utilizzi successivi dell'acquirente.
Sul lato cliente, accettare crediti come corrispettivo richiede la stessa disciplina: verifica della titolarità, della documentazione di origine e delle quote residue, prima di mettere a bilancio il credito.
Pianificazione della liquidità: il credito come fonte finanziaria
Per un general contractor, lo stock di crediti è una fonte di liquidità alternativa al credito bancario, con costi e tempi propri:
- costo: lo sconto di vendita, dal 22% al 40% a seconda del bonus;
- tempi: 1-3 settimane sotto i 100.000 €, 2-5 settimane per importi standard, 4-8 oltre il milione;
- costi accessori: Comfort Letter 0,3-0,8% del nominale, standard sopra i 500.000 €.
La pianificazione finanziaria deve quindi trattare i crediti come un magazzino con tempi di realizzo noti: i lotti sotto il milione si smobilizzano in meno di cinque settimane, i lotti grandi richiedono la due diligence estesa. L'inventario va aggiornato a ogni trasferimento: la titolarità tracciabile e le quote residue aggiornate sono ciò che l'acquirente verifica per primo in due diligence. Chi programma i pagamenti ai fornitori sulla base di questi tempi evita di scoprire ritardi a valle.
Domande frequenti
Il general contractor può ancora accettare crediti dai clienti?
Solo per crediti già maturati: la cessione e lo sconto in fattura per nuove spese sono chiusi dal 30 marzo 2024, salvo i crateri sismici 2009 e 2016 (L. 199/2025).
Quanto valgono i crediti in portafoglio?
Dipende dal bonus: Superbonus e Sismabonus 72-78%, Ecobonus 70-76%, Ristrutturazione 65-75%, Barriere 68-74%, Facciate 60-68%, crateri sismici 80-88%.
Compensare o vendere?
Compensare conviene con capienza F24 di almeno 50.000-100.000 €/anno; sotto questa soglia le quote non usate si perdono e la vendita è preferibile.
La compensazione incide sul reddito imponibile?
No: dal 2024 i crediti da bonus edilizi non concorrono a IRES/IRAP e non vanno nel quadro RU.
Quanto tempo serve per smobilizzare?
Da 1-3 settimane sotto i 100.000 € fino a 4-8 settimane oltre il milione, con Comfort Letter (0,3-0,8%, standard sopra 500.000 €).
Vendere crediti espone a responsabilità?
Solo in caso di concorso nella violazione con dolo o colpa grave (art. 121, comma 6, D.L. 34/2020): la documentazione in ordine è la tutela.