Cosa si può vendere nel 2026
I crediti condominiali sono quasi sempre crediti Superbonus 110% maturati su interventi alle parti comuni: cappotto termico, sostituzione della caldaia centralizzata, consolidamento antisismico, eliminazione delle barriere architettoniche. A questi si aggiungono Ecobonus al 70-75% e Sismabonus fino all'85% quando l'intervento riguarda l'edificio nel suo insieme.
Il quadro normativo del 2026 è chiaro: la cessione del credito e lo sconto in fattura per nuove spese sono chiusi dal D.L. 39/2024, salvo i comuni dei crateri sismici 2009 e 2016. Ma i crediti già maturati e presenti nel cassetto fiscale del condominio restano pienamente cedibili nel mercato secondario ai sensi dell'art. 121 comma 6-quater del D.L. 34/2020. Le banche si sono in gran parte ritirate per saturazione dei plafond: la liquidità oggi arriva da imprese con capienza IRES/IRAP/IVA, holding e gruppi che compensano i propri F24.
Chi decide e chi firma
| Soggetto | Ruolo nella cessione |
|---|---|
| Assemblea condominiale | Delibera la cessione dei crediti delle parti comuni e le condizioni essenziali (prezzo minimo, riparto). |
| Amministratore | Esegue la delibera: raccoglie la documentazione, firma il contratto, segue il trasferimento. |
| Singolo condomino | Per la propria quota personale decide e firma la cessione, secondo le condizioni stabilite in assemblea. |
| Intermediario | Due diligence documentale, matching con acquirenti qualificati, contrattualistica con condizione sospensiva. |
La delibera è il collo di bottiglia di ogni cessione condominiale: conviene metterla all'ordine del giorno della prima assemblea utile, in parallelo alla valutazione gratuita del credito.
Quotazioni attuali
I valori si riferiscono alla percentuale del valore nominale riconosciuta al cedente. I crediti condominiali su parti comuni tendono a spuntare le condizioni migliori della loro categoria: importi rilevanti e documentazione strutturata riducono il lavoro di verifica dell'acquirente.
Quotazioni medie per tipo di credito
aggiornato al agosto 2026| Tipo di credito | Annualità | % del nominale riconosciuta | Sconto per l'acquirente | Note |
|---|---|---|---|---|
| Superbonus 110% | 2023 (esercizio 2022) | 72-75% | 25-28% | — |
| Superbonus 110% | 2024 (esercizio 2023) | 74-77% | 23-26% | — |
| Superbonus 110% | 2025 (esercizio 2024) | 75-78% | 22-25% | — |
| Superbonus crateri sismici | 2025 (esercizio 2024) | 80-84% | 16-20% | — |
| Superbonus crateri sismici | 2026 (esercizio 2025) | 84-88% | 12-16% | — |
| Ecobonus 50-75% | 2024 (esercizio 2023) | 72-75% | 25-28% | — |
| Ecobonus 50-75% | 2025 (esercizio 2024) | 74-76% | 24-26% | — |
| Sismabonus 50-85% | 2024 (esercizio 2023) | 74-77% | 23-26% | — |
| Sismabonus 50-85% | 2025 (esercizio 2024) | 76-78% | 22-24% | — |
| Bonus Facciate 90% | 2023 (esercizio 2022) | 63-66% | 34-37% | — |
| Bonus Facciate 90% | 2024 (esercizio 2023) | 65-68% | 32-35% | — |
| Bonus Ristrutturazione 50% | 2024 (esercizio 2023) | 70-73% | 27-30% | — |
| Bonus Ristrutturazione 50% | 2025 (esercizio 2024) | 72-75% | 25-28% | — |
| Barriere Architettoniche 75% | 2024 (esercizio 2023) | 70-73% | 27-30% | — |
| Barriere Architettoniche 75% | 2025 (esercizio 2024) | 72-74% | 26-28% | — |
Quotazioni indicative rilevate sul mercato secondario italiano. I valori si riferiscono alla percentuale del valore nominale riconosciuta al cedente. Non costituiscono offerta al pubblico né impegno contrattuale: il prezzo effettivo dipende da annualità, volume, documentazione e profilo fiscale del cedente.
Il processo in 4 passi
- 1
Valutazione gratuita (24-48 ore)
L'amministratore compila il form con tipo di credito, importo residuo e annualità. Riceve una stima indicativa senza impegno e senza costi, utile anche per impostare la delibera assembleare.
- 2
Due diligence documentale
Verifichiamo delibera e verbale, asseverazioni, visti di conformità, SAL, fatture e bonifici parlanti. Per operazioni sopra i 500.000 euro attiviamo verifiche di secondo livello con studi terzi che rilasciano Comfort Letter.
- 3
Matching con acquirenti qualificati
Presentiamo il credito alla rete di imprese con capienza fiscale e negoziamo il prezzo migliore per il condominio. Nessuna intermediazione bancaria.
- 4
Contratto, trasferimento e pagamento
Contratto con condizione sospensiva ex art. 1353 c.c.: si perfeziona solo al buon esito del trasferimento sulla piattaforma dell'Agenzia delle Entrate, con pagamento contestuale.
Tempi medi: 1-3 settimane sotto i 100.000 euro, 2-5 settimane per operazioni standard, 4-8 sopra il milione con Comfort Letter. Per i dettagli operativi leggi come funziona il processo o consulta la guida generale alla vendita dei crediti edilizi.
Se sei un singolo condomino con quota incapiente
Il caso più frequente è il condomino con una quota di credito Superbonus che non riesce a utilizzare in detrazione: incapienza fiscale, redditi bassi o regime forfettario. La quota si può cedere individualmente, ma sotto i 50.000 euro il mercato diventa più selettivo e gli sconti si allargano.
La soluzione che applichiamo è l'aggregazione in lotti: le quote di più condomini dello stesso edificio vengono raggruppate in un'unica operazione, con documentazione condivisa, una sola due diligence e un prezzo migliore per tutti. Vale sia per i crediti delle parti comuni ripartiti in millesimi, sia per le quote personali residue.
Calcola subito quanto vale la tua quota con il calcolatore del valore del credito oppure guarda le quotazioni complete per annualità.
Documentazione necessaria
- Delibera assembleare e verbale di approvazione della cessione
- Tabelle millesimali e riparto delle quote
- Asseverazioni tecniche e visti di conformità (Superbonus, Ecobonus, Sismabonus)
- Stati di avanzamento lavori (SAL) e certificati di regolare esecuzione
- Fatture e bonifici parlanti intestati al condominio
- Comunicazioni di opzione protocollate all'Agenzia delle Entrate
Documentazione incompleta? La valutazione preliminare individua cosa manca e come recuperarlo: spesso bastano estratti dal cassetto fiscale e copie delle delibere archiviate.
Errori da evitare
- Avviare la trattativa senza delibera assembleare: l'amministratore non può vincolare il condominio senza mandato.
- Accettare offerte "a domicilio" non verificate: in genere scontano 15-20 punti rispetto al mercato.
- Pagare anticipi o commissioni prima della vendita: le commissioni serie sono solo a successo.
- Trasferire il credito prima di aver incassato: il pagamento deve essere contestuale o in escrow.
- Ignorare i blocchi del cassetto fiscale: un credito sospeso non si cede, prima va sbloccato.
Sul rischio di operazioni non regolari leggi la guida truffe sui crediti edilizi: come evitarle.